1. 房贷计算方法,房贷利率是怎么算的?
在中国,房贷可能是最为特殊的贷款,因为房贷采用按揭方式,每月必须缴纳足额固定或非固定款项,而一般贷款采用的是到期还本的方式,这就产生一个问题,金额相等的一笔贷款,房贷的时间成本是不是要比一般贷款大得多?
比如:
小白借小黑1200元人民币,约定一年后还款(2018年4月15日-2019年4月14日)如果分期还款(类似于月供)的方式,小白是这样还的:
1月、2月、3月……12月:100元、100元、100元……100元(月还款100元);
如果一次性还本付息,那么小白会在2019年4月14日还款1200元人民币。
比较一下,你也会发现了,如果小白一次性还本付息,那么后面2、3、4……12月可以用本应月供的钱来进行投资啊,现在货币基金的收益率是4%左右,你来算算把这笔钱用来投资可以产生多少收益?(算过一遍你可能会有一声惊呼,哇!)
目前5年期以上银行贷款利率是4.9%,贷款100万,20年,我们采用两种方式贷款:
第一种是普通贷款,到期一次性还本付息100万×(1+4.9%)^20=260.32万;
第二种是按揭贷款,采用等额本息方式,月还款额6544.44元。
4.9%是年利率,第一种普通贷款采用的是复利计算本身无可非议,而按揭贷款是采用年利率下的按月还款方式,那么这样4.9%的按揭贷款利率是不是低估了呢?
其实并不是这样的,房贷的还款方式分为两种:等额本金和等额本息,两种还款方式的年利率其实都已经将时间成本考虑在内。
说到这里可能大家都头晕了,我们该怎么去理解?
等额本息还款公式:
等额本金还款方式:
我们可以发现,无论是等额本金还是等额本息,两种还款方式都采用的是月利率计算(月利率=年利率÷12),这就告诉我们等额本金、等额本息下的房贷利率已经把时间房贷成本计算在内。
如果不信,我们来计算下吧!
第一种是普通贷款,到期一次性还本付息100万×(1+4.9%)^20=260.32万。
第二种是按揭贷款,采用等额本息方式
可以看出20年的等额本息按揭还款,累计还款金额是157.06万左右,而采用普通贷款到期一次性还本付息是260.32万,有没有发现普通贷款金额比按揭贷款的还要高,这当中的差额其实就是月供的时间成本。
所以按月还款方式为主的房贷利率并没有被低估,目前商业贷款的基准利率是4.9%,如果你在一二线城市利率可能会有上浮,如果在三四线城市则可能享受到优惠利率,距离2014年6.96%的高点还有空间。
我在2017年3月29日《真相:20年的房贷,其实你只用还12年!》一文当中计算过:由于通货膨胀,20年间贬值了1000%,换句说2016年的11块钱只相当于1996年的1块钱。
20年的房贷,用商业贷款其实你真正还款时间才15年左右,但是实际上目前许多人采用的是公积金贷款,利率更低,目前是3.25%左右,所以用公积金贷款其实你真正还款时间才12、13年左右!
对于买房的人来说,能够贷款买房的尽量贷款,因为通货膨胀会消化你的负担。
2. 怎么计算房贷?
回答如下:计算房贷的步骤如下:
1. 确定贷款金额:房贷贷款金额是购房总价与首付款的差额,也就是说,贷款金额是购房总价减去首付款。
2. 确定贷款期限:房贷的贷款期限一般为5年、10年、15年、20年、25年和30年,根据自身经济情况选择合适的贷款期限。
3. 确定贷款利率:房贷贷款利率是指银行为贷款人提供的借款,贷款人需要按照一定的利率进行还款。房贷利率包括基准利率和浮动利率,根据贷款人的选择和银行的政策进行选择。
4. 计算月供:房贷月供是指贷款人每个月需要偿还的房贷本金和利息,根据贷款金额、贷款期限和贷款利率进行计算。
例如,假设贷款金额为100万元,贷款期限为20年,贷款利率为5%,那么月供计算公式为:
月供=(贷款金额×月利率×(1+月利率)^还款月数)÷((1+月利率)^还款月数-1)
其中,还款月数为贷款期限乘以12个月,月利率为贷款利率除以12。
根据这个公式,可以得出每月需要还款的金额,从而计算出整个贷款期限内需要还款的总金额。